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INVESTIR EN IMMOBILIER COMMERCIAL – Les essentiels à savoir.

INVESTIR EN IMMOBILIER COMMERCIAL – Les essentiels à savoir.

 

Face au faible rendement des murs d’habitation et aux risques d’impayés, nombreux sont ceux qui s’intéressent à l’investissement locatif en immobilier commercial. 

Avant de se lancer, il faut en maîtriser certaines règles car les baux commerciaux n’ont rien à voir avec les baux d’habitation.

 

Les baux commerciaux sont régis par les Art L 145 et suivants du code de commerce qui différent énormément des baux d’habitation. Ils ne sont pas encadrés par le code de la consommation ni par la loi ALUR.

 

1.   Le locataire n’est lié que pour 3 ans mais pas que …

 

Un bail commercial permet au locataire de partir tous les 3 ans à conditions de donner un préavis de 6 mois avant la date anniversaire. Sous certaines conditions bien particulières encadrés par la loi PINEL des baux fermes de 6 ou 9 ans peuvent éventuellement être conclus.

 

Cependant le congé légal du locataire se trouve généralement limité par des considérations économiques. En effet, lorsqu’un locataire a versé un droit d’entrée (droit au bail, indemnité de pas de porte, indemnité de despécialisation), il n’aura aucun intérêt à donner son congé sans compensation. Par conséquent, il cherchera à le monnayer soit à travers la perception d’un droit au bail, soit par la cession de son fonds de commerce.

 

2.   Le bailleur ne peut pas disposer librement de son bien

 

Le bail commercial confère au locataire la propriété commerciale. Ce qui signifie qu’il peut librement céder son bail dans le cadre de la cession de son fonds de commerce (éléments incorporels et corporels) et que le bailleur ne peut s’y opposer. 

Par conséquent même si le repreneur du fonds de commerce déplait au bailleur ce dernier doit l’accepter. En contrepartie de cette obligation d’acceptation, le législateur a prévu une période de trois ans où le cédant du fonds de commerce reste caution solidaire du nouveau locataire envers le bailleur. Par conséquent, le vendeur d’un fonds de commerce se doit de choisir son successeur.

 

Il faut également tenir compte que sauf quelques cas spécifiques prévus par la loi, le bailleur n’a aucun moyen de récupérer l’usage de son bien sauf à indemniser son locataire par le paiement d’une indemnité d’éviction correspondant globalement à la valeur du fonds de commerce augmentée des frais de relocalisation.

 

3.   La capacité de relocation – l’emplacement – la configuration

 

Un local commercial doit toujours s’analyser sous l’angle d’une relocation éventuelle avec cette question primordiale : quelle est la capacité de relocation ?

La capacité de relocation dépend bien entendu de la localisation …

Les biens situés dans les hypers centre-ville ou en zones commerciales périphériques présenteront une plus grande sécurité de relocation. La demande sur ces zones est très forte.

A contrario les biens situés en emplacement bis ou en zone rurale seront beaucoup plus difficiles à louer. Le temps de vacance peut être parfois long avec une incidence sur les loyers attendus revus à la baisse (!).

 

… mais aussi de la configuration du bien !

Un local commercial doit s’analyser en fonction des nouvelles tendances du commerce.

Un local ayant un très beau linéaire de vitrine ou de façade sera toujours plus apprécié. La possibilité de disposer d’une extraction permettant la restauration est également un critère important.

 

4.   Le rendement comme critère n°1

 

Le rendement existant (locaux loués) ou attendu (locaux libres) est le critère déterminant. Il est évident qu’il existe des écarts énormes (de 2% sur Paris à 14% en campagne) en fonction de localisation géographique des biens et de leur configuration.

 

Les biens situés dans les hypers centre-ville ou en zones commerciales périphériques présenteront des rendements plus faibles (car ils présentent une plus grande sécurité de relocation) alors que les biens situés en emplacement bis ou en zone rurale offriront des rendements beaucoup plus élevés.

 

Conclusion :

Par conséquent, peu importe que l’immeuble soit en pierre de taille, en bois ou en papier mâché, seuls compte la qualité de l’emplacement, le rendement, et aussi bien entendu la qualité du locataire présent (pour les locaux loués). 

 

C’est la raison pour laquelle l’accompagnement d’un professionnel spécialisé en immobilier commercial est indispensable pour l’acquisition de murs commerciaux.